АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: ЧАСТЬ II АНАЛИТИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Семинар предназначен для: руководителей и специалистов рынка недвижимости (инвестиционных, девелоперских, брокерских, оценочных, информационных, консалтинговых компаний), опытных аналитиков, в том числе сертифицированных.

АНАЛИЗ РЫНКА В ИНТЕРЕСАХ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙМ ПРОЕКТОМ (ДЕВЕЛОПМЕНТА)

Системный подход к инвестиционному анализу рынка недвижимости. Сущность методологии инвестиционного анализа рынка. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости. Определения глоссария CCIM. Концепция НЭИ.

Понятие концепции НЭИ в инвестиционно-строительном проекте. Общая схема анализа НЭИ. Анализ по критерию превышения стоимости участка с улучшениями над  стоимостью участка как свободного. Анализ по критерию юридической реализуемости (разрешенности). Анализ по критерию физической (технологической) реализуемости. Анализ по критерию финансовой реализуемости. Анализ по критерию максимальной экономической эффективности.

Алгоритм инвестиционного анализа. Этапы исследования при инвестиционном и инвестиционно-строительном анализе. Содержание работы в зависимости от целей исследования (содержания Технического Задания). Три цикла предынвестиционного анализа проекта.

Понятие инвестиционный консалтинг. Цели и задачи инвестиционного консалтинга. Структурная схема подготовки и проведения исследований при инвестиционном консалтинге. Инвестиционный консалтинг с точки зрения Заказчика.

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИНВЕСТИЦИОННОМ АНАЛИЗЕ ПРОЕКТА

Стратегический анализ реализуемости местоположения. Описание района, города, площадки в интересах обоснования концепций застройки земельного участка. Примеры. Зона торговли. «Барьеры для входа и роста», «рычаги развития», «генераторы движения» зоны торговли. Пример исследования зоны торговли и оценки реализуемости местоположения.

Оперативный анализ реализуемости местоположения. Описание и анализ земельного участка. Примеры.

Предварительная оценка реализуемости площадей на основе мониторинга агрегированного рынка. Мониторинг, анализ и прогнозирование сегментов агрегированного рынка. Идеальная структура Аналитической базы данных.  Двенадцать шагов мониторинга. Система индексов рынка недвижимости Аналитической группы Г.М.Стерника. Свойства рынка и их показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка недвижимости.  Экономический тип, степень и стадия развития рынка. Примеры.

Предварительная оценка финансовой реализуемости девелоперских проектов.

Исследование и прогнозирование спроса и предпочтений потребителей.

• Исследование предпочтений потребителей социологическими методами.

Количественный метод опроса потребителей. Качественный метод изучения предпочтений на основе глубинных интервью с экспертами рынка. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов. Примеры выполненных исследований.

• Прогнозирование объема спроса и поглощения площадей.

Методика прогнозирования объема спроса на основе социологических опросов. Методика прогнозирования объема поглощения площадей на основе анализа динамики предложения. Методика прогнозирования объема спроса на основе экономико-демографического анализа. Примеры.

Определение и прогнозирование цен и арендных ставок.

• Определение рекомендуемой арендной ставки офисного помещения.
• Выбор рекомендуемого диапазона цены реализации объекта (на примере жилых элитных новостроек).
• Прогнозирование динамики цен на долгосрочную среднесрочную перспективу на основе метода негармонического разложения ценового тренда.

Циклы в экономике и на рынке недвижимости. Метод негармонического разложения ценового тренда. Пример прогноза на 2007 год для 8 городов России и его проверки по фактическим данным. Математическая модель и ее корректировка. Пример расчета прогнозов для 12 городов России на 2008-2009 годы. Пример построения баланса фундаментальных факторов.

УЧАСТИЕ АНАЛИТИКА-КОНСУЛЬТАНТА В ПРЕДПРОЕКТНОМ ИНВЕСТИЦИОННОМ ПРОЕКТИРОВАНИИ

Системные принципы и задачи предпроектного инвестиционного проектирования.

Предпроектная разработка концепции комплексной застройки территории. Определение баланса территории застройки. Выбор категории комфортности (класса качества) продуктов проекта. Выбор номенклатуры морфотипов жилых и нежилых помещений. Рекомендации по планировочному зонированию: функция, класс, морфотип продукта. Методика расчета максимального выхода площадей. Расчет технико-экономических показателей концепции. Разработка рекомендаций относительно инфраструктуры района. Примеры.

Уточнение диапазона цен на продукты проекта и прогнозирование потока доходов. Детализация прогнозируемых цен и арендных ставок по предполагаемым продуктам проекта. Определение недисконтированного потока доходов. Примеры.

Оценка финансовых показателей варианта проекта и выбор наиболее экономически эффективного. Подготовка финансовой модели (исходных данных) для расчета экономической эффективности вариантов проекта. Показатели финансовой реализуемости и экономической эффективности проекта. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционного проекта. Оценка показателей экономической эффективности проекта с учетом неопределенности. Укрупненная оценка устойчивости инвестиционного проекта. Расчет границ безубыточности. Метод вариации параметров.

Анализ рисков проекта. Классификация проектного риск-анализа. Качественный анализ проектных рисков. Количественный анализ проектных рисков. Понятие неопределенности и риска. Управление проектными рисками. Поправки на риск. Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности и риска. Метод введения поправки на риск.  Методы свертывания многокритериальной задачи в однокритериальную и отбора экономически эффективных вариантов проекта.