АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: ЧАСТЬ I CИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Семинар предназначен для: руководителей и специалистов рынка недвижимости (инвестиционных, девелоперских, брокерских, оценочных, информационных, консалтинговых компаний), опытных аналитиков, в том числе сертифицированных.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЛОЖНЫЙ ОБЪЕКТ

Основные понятия рынка недвижимости. Недвижимость. Рынок недвижимости. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность. Структура рынка недвижимости.

Классификация объектов недвижимости.

• Классификация объектов по юридическому статусу. Классификация земель.
• Классификация по морфотипам. Морфотип объекта недвижимости как сложный признак классифицирования. Классификация зданий, строений, помещений.
• Классификация по функциям (назначению). Жилье (жилые здания и помещения). Коммерческая недвижимость. Производственная недвижимость. Недвижимость социально-культурного назначения. Земля.

Место девелопмента в совокупности операций на рынке. Декомпозиция видов деятельности и операций на рынке недвижимости. Место девелопмента. Сегментация рынка по видам объектов и операций.

Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности. Субъекты спроса и предложения.& Профессиональные участники рынка недвижимости.

РЫНОК НЕДВИЖИОСТИ КАК ДИНАМИЧЕКАЯ СИСТЕМА

Рынок недвижимости как несовершенный рынок. Особенности объектов недвижимости как товара. Отличия рынка недвижимости от высокоорганизованных рынков.

Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями. Структура кибернетической системы. Управление, выходные показатели, внешние воздействия, обратные связи. Назначение отрицательных и положительных обратных связей.

Основные макроэкономические законы рыночной экономики применительно к рынку недвижимости. Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Ф. Энгеля. Финансовые рынки – источник внешних воздействий на рынок недвижимости. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике. Соотношение спроса и предложения – основная обратная связь саморегулирования в рыночной экономике.

Теория потребительского спроса применительно к рынку недвижимости. Расслоение спроса по цене и доходам. Эффект Веблена. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода.

Цикличность на рынке недвижимости. Циклы в экономике. Флуктуации, тенденции, тренды. Периоды, фазы и стадии цикла рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний. Формы представления цикличности на рынке недвижимости. Модель девелопмента Фишера и Хадсон-Вильсон.

ФАКТОРЫ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой. Отличия развитых и неразвитых сегментов рынка и локальных рынков. Макроэкономические законы рыночной экономики и конкретные закономерности развивающихся рынков недвижимости.

Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка. Структура факторов, определяющих цену объекта. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов (застройщика, продавца, покупателя). Физический, функциональный и экономический износ. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта. Рекомендации девелоперу относительно цены объекта.

Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка. Экономические, физические, социальные, политические, «нематериальные» характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области).

Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике.

• Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов.
• Стадии развития рынка жилья. Макроэкономика и рынок недвижимости. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России. Основная закономерность зарождающегося рынка.
• Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов. Двухвалютность рынка жилья России. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный и обратно. Кризис и закономерности восстановительного роста.
• Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими и макрофинансовыми параметрами.Экспортные цены на нефть и темпы роста цен на жилье. Соотношение курсов валют и его влияние на цены.
• Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России.
• Ипотека как фактор роста спроса на жилье. Влияние ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) и на рынке жилья (РЖ) на развитие рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ)

ТЕХНОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости. Типовые цели анализа рынка недвижимости. Свойства рынка и их показатели. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации.

Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости. Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг.

Создание и наполнение аналитических баз данных. Идеальная структура аналитических баз данных. Стандарты описания информационных объектов в базах данных. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости.

Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей. Двенадцать шагов мониторинга. Классификация объектов недвижимости по качеству. Разделение объектов на группы по размеру. Зонирование территории города. Система индексов рынка недвижимости.

Исследование и прогнозирование рынка недвижимости. Классификация методов исследования рынка недвижимости. Классификация методов прогнозирования цен, объема спроса и поглощения площадей.